יועצי משכנתאות – חוזר הפיקוח על הבנקים

בנק ישראל
המפקחת על הבנקים

לכבוד התאגידים הבנקאיים
לידי: המנכ"ל

מבוא

1. תחום "ייעוץ המשכנתאות" צמח בשנים האחרונות באופן ניכר על רקע הגידול בהיקף הלוואות המשכנתא לצד ריבוי ומורכבות מסלולי ההלוואה המוצעים ללקוחות על ידי התאגידים הבנקאיים (להלן – תאגיד בנקאי או בנק). יועצי המשכנתאות מסייעים ללקוחות, שבוחרים בכך, בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים גם תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות של תנאי ההלוואה במספר בנקים ובסיוע להם בנטילת ההלוואה ההולמת את צרכיהם.
2. יועץ משכנתאות אינו חייב ברישיון ופעילותו אינה מפוקחת ועל כן כמעט כל אחד יכול להיות יועץ משכנתאות )זאת בשונה מיועצי השקעות(. יחד עם זאת, על התאגיד הבנקאי לקחת בחשבון שהיועץ הוא שלוח של הלקוח בלבד ועל כן הוא חב בחובת הנאמנות כלפי הלקוח החלה עליו על פי דין ולפעול בהתאם להוראותיו. משכך, אין לצפות או לדרוש מיועץ המשכנתאות לקדם אינטרסים של התאגיד הבנקאי.
3. מכתב זה מציג בתמצית את עקרונות העבודה עם יועצי משכנתאות. העקרונות נוסחו בשיתוף פעולה עם רשות ההגבלים העסקיים לאור בדיקות שערכה אודות התחרות בשוק המשכנתאות, פעילותם של יועצי המשכנתאות בממשק עם הבנקים ושיקולי הבנקים בעבודה מולם. כמו כן, עלה הצורך בניסוח עקרונות אלו לנוכח ממצאים שהגיעו לפיקוח על הבנקים על הונאות שבוצעו על ידי גורמים שהציגו עצמם כיועצי משכנתאות. בשנה האחרונה פעלו חלק מהבנקים לשינוי המדיניות הנהוגה והנהלים הנגזרים ממנה בכל הקשור לפעילותם מול יועצי משכנתאות, והשינוי העלה חשש לפגיעה בפעילות היועצים, וכתוצאה מכך, בלקוחות המבקשים כי היועצים ייצגו אותם. מטרת קביעת העקרונות להלן היא להבטיח, מחד גיסא, כי לקוחות המבקשים להיות מיוצגים בפני הבנקים על-ידי יועץ משכנתאות יוכלו לעשות כן ובצורה האפקטיבית ביותר, ומאידך גיסא, לצמצם ככל הניתן את הסיכונים בכלל, ואת הסיכונים מפני הונאות, בפרט, אליהם הלקוחות והבנקים עלולים להיחשף בשל הייצוג על ידי יועץ משכנתאות.
4. בכוונת המפקחת על הבנקים לשלב בהמשך את העקרונות המפורטים במכתב זה בהוראת ניהול בנקאי תקין, וייתכן שהדבר ייעשה במסגרת הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 329- "מגבלות למתן הלוואות לדיור".
5. יודגש, כי אין באמור במכתב זה כדי לגרוע מחובות התאגיד הבנקאי לפי כל דין, לרבות הוראות ניהול בנקאי תקין, ובפרט, הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 451" נהלים למתן הלוואות לדיור".

עקרונות לעבודה עם יועצי משכנתאות

הקשר עם יועץ המשכנתאות

6. ככלל, תאגיד בנקאי יראה את יועץ המשכנתאות כשלוח של הלקוח לעניין קבלת מידע וייצוג הלקוח מול התאגיד הבנקאי )להלן – נציג( בתהליך לקיחת הלוואה לדיור. לאור זאת:
1.6. לא יסרב תאגיד בנקאי לפעול מול נציג מטעם הלקוח, בשום שלב בתהליך לקיחת הלוואה לדיור ובכל ערוץ תקשורת שהתאגיד הבנקאי פועל בו, אלא אם כן מצוי בידי התאגיד הבנקאי מידע המעלה חשש סביר לפגיעה בלקוח או בבנק, לרבות ביצוע הונאה או אי-תקינות הפעולות המבוצעות על ידי הנציג. למען הסר ספק, לא יילקחו בחשבון שיקולים הנוגעים לרווחיות פעילותו של היועץ עבור התאגיד הבנקאי, סוגי העסקאות המבוצעות על ידו, מידת שיתוף הפעולה שלו עם התאגיד הבנקאי, עסקים נוספים שהוא מביא לבנק.
2.6. תאגיד בנקאי יאפשר לנציג הלקוח לפעול מולו ללא נוכחות הלקוח, וזאת בכפוף לאמור בסעיף 1.6 לעיל ולמדיניות ולנהלים כפי שיקבע התאגיד הבנקאי כאמור בסעיף 7 להלן.
3.6. תאגיד בנקאי לא ישלם לנציג ולא ייתן לו טובות הנאה במישרין או בעקיפין עבור ייעוץ במשכנתאות וכן לא יגביל את פעולתו או יקשה על פעולתו באופן כלשהו.

מדיניות ונהלים

7. הדירקטוריון ידון, יחליט ויקבע את מדיניות התאגיד הבנקאי בנושא פעילותו מול נציגי הלקוח ויוודא כי ההנהלה מעגנת נושאים אלו בנהלים ואוכפת אותם. המדיניות תוגש לפיקוח על הבנקים, ותכלול, לכל הפחות, התייחסות לנושאים הבאים:
1.7. קריטריונים שעל פיהם לא תתאפשר עבודה מול נציגים מסוימים ותיעוד השיקולים שהובילו להחלטה כאמור עבור כל נציג שיוחלט לא לעבוד מולו. התאגיד הבנקאי ימסור לנציג את החלטתו ואת השיקולים שהובילו להחלטה כאמור, ככל הניתן, בכתב, סמוך ככל האפשר למועד קבלת ההחלטה. יובהר כי הקריטריונים שיתייחסו להחלטה לא לעבוד מול נציג מסוים יהיו כמפורט בסעיף 1.6 לעיל.
2.7. תהליכי העבודה של התאגיד הבנקאי במתן הלוואה לדיור באמצעות נציג, במסגרתם יפעל יהיו כדלקמן:
1.2.7. התאגיד הבנקאי יוודא כי צד ג' הוא נציגו של הלקוח על פי הרשאה מפורשת מהלקוח. כל הפרטים הנדרשים להרשאה יפורסמו על ידי התאגיד הבנקאי. העברת ההרשאה תתאפשר בכל ערוץ תקשורת שהתאגיד הבנקאי פועל בו, והתאגיד 3 הבנקאי לא ידרוש כי הלקוח יגיע לסניף כדי לחתום על ההרשאה. כמו כן יברר התאגיד הבנקאי מהן הפעולות אותן הסמיך הלקוח את הנציג לבצע עבורו;
2.2.7. התאגיד הבנקאי יוודא כי הוא מציית להוראות המפקח על הבנקים ועומד בכל החובות המוטלות עליו על פי דין גם כאשר הלקוח בוחר לפעול באמצעות נציג, ובפרט, דרישות גילוי נאות ללקוח;
3.2.7. התאגיד הבנקאי ינהל את הסיכונים במתן הלוואה לדיור, גם כאשר הלקוח בוחר לפעול באמצעות נציג, לרבות סיכונים משפטיים, כגון חובת התאגיד הבנקאי לשמור על פרטיות הלקוח ולפעול בשקיפות ובהגינות כלפיו;
4.2.7. התאגיד הבנקאי יקבע מצבים בהם נוכחות הלקוח נדרשת בתהליך לקיחת ההלוואה לדיור, בתנאי שיאפשר לנציג לקבל הצעות משכנתא ראשוניות עבור הלקוח ללא נוכחותו, ובלבד שהלקוח ייפגש עם נציגי התאגיד הבנקאי לפחות פעם אחת לפני השלמת תהליך לקיחת ההלוואה והחתימה על המסמכים. התאגיד הבנקאי יימנע מקביעת פגישות נוספות עם לקוחות שנעזרים בנציג, אלא אם הפגישה חיונית להמשך תהליך העמדת ההלוואה, ולמעט במקרים בהם הלקוח יזם את הפגישה;
5.2.7. התאגיד הבנקאי יקבע נהלים למסירת מסמכים באמצעות הנציג עבור הלקוח, ובמקרים אלה, יקבע כי המסמכים יועברו גם ישירות ללקוח בדרך שיקבע הבנק.
8. גילוי ללקוח תאגיד בנקאי יבהיר ללקוח, לפני מתן ההלוואה, כי הנציג אינו פועל מטעמו של התאגיד הבנקאי.

תחילה

9. תחילת האמור במכתב זה ביום 17.8.1 ,למעט סעיפים 1.6 ,3.6 ו-8 שתחילתם מיידית.
בכבוד רב,
ד"ר חדוה בר
המפקחת על הבנקים

[1]
:משכנתאות
:בנקאות
:חוזרי הפיקוח על הבנקים